Immobilier d’entreprise : beau, fonctionnel et rationnel !

Les temps changent. Y compris au chapitre “Ma vie au boulot”. Oubliés les cubes empilant les bureaux sans âme, alignés dans des zones d’activité dépourvues de “sens commun”, où le moindre brin d’herbe fait office d’espace vert. Désormais, cherté du foncier, nouvelles normes énergétiques ou d’accessibilité, mais surtout, peut-être, nouvelle approche du monde du travail et des relations intra-entreprises révolutionnent depuis une petite dizaine d’années l’immobilier d’entreprise. Les opérateurs, publics et privés, l’ont bien compris qui ouvrent de nouvelles voies.

«L’arrivée des nouvelles générations en entreprise, en particulier les générations Y, marque l’essor de nouveaux modes de travail, plus collaboratifs et flexibles. On parle aujourd’hui de nomadisme, de télétravail, de co-working, de exoffice, de desk-sharing… autant de modes de travail qui nécessitent la mise en place d’aménagements plus ouverts et enclins à la collaboration.» Le constat émane d’un observateur avisé, en l’occurrence un opérateur de premier plan dans le domaine de l’immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate. «L’innovation, la performance et le bien-être des collaborateurs sont désormais privilégiés.» Bien souvent assimilés aux start-up, ces modèles investissent toutefois de plus en plus les grandes entreprises telles qu’Orangina, Air Liquide… «L’esprit start-up s’inviterait-il dans les entreprises ?», s’interroge BNP Paribas Real Estate. L’avenir le dira. Mais la tendance semble aujourd’hui en marche…


Un nouveau visage de l’entreprise

Premier constat et première évolution : «Les entreprises sont multiples, ont leur culture propre, une maturité et des stades de développement différents… Qu’il s’agisse d’une start-up, d’une PME ou d’un grand compte, chacun adapte ses aménagements et sa stratégie immobilière en fonction des besoins de ses utilisateurs. Une tendance apparaît toutefois, toutes entreprises confondues : la digitalisation». Le développement des nouvelles technologies de l’information et de la communication (NTIC) depuis les années 2000 environ, et la présence des nouvelles générations au sein de l’entreprise, modifie considérablement les modes de travail et laisse apparaître de nouvelles tendances telles que le nomadisme, le travail en mode projet ou encore le télétravail. Objectifs avoués : renforcer le sentiment d’adhésion, développer la collaboration et la qualité de vie au travail.

 

Une donnée confirmée par les récentes études de BNP Paribas Real Estate, WatchOut et User Insight, qui indiquent que 31 % des utilisateurs expérimentent déjà le nomadisme au sein de leur entreprise. Si ces nouveaux modes de travail ne remportent pas encore l’adhésion de toutes les sociétés, ils tendent néanmoins à se développer. Une récente étude menée par WTE laisse apparaître que près de 37 % des salariés reconnaissent passer du temps en dehors de leur poste de travail. En parallèle de ces changements, a émergé le statut de start-up. «Les villes se sont par ailleurs solidarisées pour recréer un réseau leur permettant de développer leur croissance (label Métropoles French Tech) et les espaces collaboratifs se sont développés pour les aider à mutualiser espaces et compétences. Un phénomène qui a également permis de mettre en avant la valeur d’usage des espaces de travail et qui s’inscrit de plus en plus dans les politiques immobilières des grands comptes.»


Un espace de travail qui change

«Avant, un collaborateur exerçait la majeure partie de ses activités à son poste de travail», note encore l’étude. «Aujourd’hui, et ce sera encore plus vrai demain, un espace de travail est consacré à une tâche précise. L’utilisateur est ainsi amené à se déplacer à l’intérieur comme à l’extérieur des murs de l’entreprise pour exercer ses activités professionnelles (passer un appel, participer à une réunion formelle ou informelle, établir un rapport…).» L’espace de travail s’adapte donc de plus en plus aux usages des salariés. Coexistent donc désormais différents types d’espaces au sein des entreprises. «On assiste à un fort développement des tiers-lieux pour développer le nomadisme interne et externe, et des espaces de collaboration pour le travail en mode projet. Un style de travail qui remporte l’adhésion des entreprises, car il permet tout à la fois d’ouvrir la communication entre les différents services de l’entreprise, et de jouer sur les économies de mètres carrés.»


Nouvel état d’esprit

Par ailleurs, les études montrent que globalement «les postes de travail sont occupés à 50 %. Tout l’enjeu consiste donc à diminuer ces espaces sous-utilisés au profit d’espaces collaboratifs». Ces derniers deviennent connectés et la notion de services aux utilisateurs prime. On voit ainsi apparaître des Hubs de services ou des campus d’entreprises. Des lieux qui répondent véritablement aux enjeux de collaboration et d’innovation souhaités par les entreprises, et qui permettent de participer à la qualité de vie des collaborateurs. CD&B mène régulièrement des études et enquêtes pour réhumaniser les espaces de travail et redonner toute sa place à l’individu. Il est ainsi prouvé que plus un salarié se sent bien dans son espace de travail, plus il bénéficie d’un aménagement lui permettant de concilier vie personnelle et vie professionnelle, plus il sera efficace dans son travail.

 

L’étude WatchOut livre également que 75 % des utilisateurs jugent important la qualité des services liés à l’immeuble. Les espaces d’inspiration “comme à la maison”, tant en matière d’aménagement d’espaces (mobiliers…) que de technologies, sont ainsi très en vogue dans les entreprises. Un état que l’on doit en partie aux générations Y, souvent très connectées. Ces espaces annexes sont le plus souvent situés en marge des espaces de travail afin de laisser les postes de travail classiques comme des espaces de concentration. L’intégration des services au sein de l’entreprise modifie en outre véritablement l’appréhension des espaces de travail. Ils permettent tout à la fois d’apporter un “service” à l’utilisateur comme son nom l’indique, et donc de renforcer le sentiment de bien-être, mais apporte aussi une dimension plus technique et fonctionnelle dans la gestion même des espaces.


Flexibilité avant tout

Par ailleurs, une organisation de type start-up permet de déroger aux codes conventionnels du travail. «Au sein de ces entreprises, on passe aisément d’un espace projet à un espace de réflexion individuelle afin de mettre en évidence la valeur ajoutée de chaque personne. L’innovation est de mise.» Les grands comptes s’inspirent aujourd’hui de ces start-up pour repenser leurs espaces de travail. «Cet esprit start-up, qui peut être résumé par la mobilité, la digitalisation des services et la collaboration, n’est pas réservé aux start-up, mais aux entreprises innovantes d’un point de vue managérial.» «Les grands groupes du CAC 40 s’inscrivent pour la plupart dans cette tendance», note encore BNP-Paribas Real Estate. «Si la génération Y en est peut- être à l’origine, les grands groupes, qui accueillent de plus en plus ces collaborateurs, se doivent d’être sensibles à leurs attentes. Cela permet également de ramener de la vie au sein des espaces de travail.»

“L’IMMOBILIER, ET LA FAÇON DONT IL EST DÉVELOPPÉ PAR LE CLIENT, C’EST AUSSI, DÉSORMAIS, LA SIGNATURE DE L’ENTREPRISE.”


Architecture nouvelle

Nouveau mode de vie au travail et nouvelle technologies impliquent également nouvelle architecture. «C’en est fini de construire des bâtiments sans personnalité, froids et dont le seul rôle est d’accueillir des mètres et des mètres carrés de bureaux», témoigne ce courtier en immobilier d’entreprise. «Nous avons évolué en quelques années seulement vers des bâtiments qui sont aussi des signaux forts dans le paysage, qui marquent les esprits, se veulent attractifs, pour celui qui passe devant, mais aussi et surtout pour ceux qui y travaillent. L’immobilier, et la façon dont il est développé par le client, c’est aussi, désormais, la signature de l’entreprise.»


Auvergne-Rhône-Alpes : dynamique

Environ 404 000 m2 de bureaux ont été “placés” en 2016 sur la seule Région Auvergne-Rhône-Alpes : un chiffre stable par rapport à 2015 et au- dessus de la moyenne décennale pour la 4e année consécutive. «Le marché tertiaire est donc très dynamique, mais ne produit malgré tout pas assez d’offres neuves», constate Loïc de Villard, directeur de l’agence spécialisée CBRE Lyon. L’offre, quant à elle, enregistre une légère hausse (+ 4 % par rapport à 2015) avec 577 400 m2. Même constat pour le neuf qui représente seulement 27 % du stock disponible. Pour Xavier Troillard, directeur de l’agence Axite CBRE Chambéry, la Savoie reste un «département attractif par son cadre de vie mais aussi très dynamique avec un PIB supérieur à la moyenne et une démographie de + 5 % en 5 ans». Sa topographie contrainte a pour conséquence un prix du foncier élevé, souvent supérieur à 100 €/ m2. Le topo est quasi similaire pour la Haute- Savoie où «l’on trouve encore moins de foncier disponible et des prix encore plus élevés». Malgré un marché très dynamique notamment dans l’industrie de précision, l’alimentaire, l’outdoor et le multimédia… la tension se fait ressentir principalement sur les locaux d’activité.


Haute-Savoie : nouvelle donne et nouvelle génération

À l’instar du mouvement constaté au plan national, la Haute-Savoie évolue vers une nouvelle génération d’immobilier d’entreprise. «Les Scot (Schéma de cohérence territoriale) ont notamment amené une hiérarchisation et une rationalisation des besoins et des offres en privilégiant des projets pertinents, tant en termes de consommation d’espace que d’accessibilité, d’architecture, d’économie d’énergie ou encore de nouveaux modes de travail, témoigne ainsi Arnaud Dutheil, directeur du CAUE 74 (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement). Dans notre département, surtout, la question du coût du foncier a également permis cette évolution. Nous avons aussi beaucoup progressé dans la cohérence des projets, en menant des actions qui regroupent des entreprises agissant dans le même domaine sur un même site.» «Et puis, poursuit Arnaud Dutheil, on constate, depuis quelques années maintenant, que les entreprises sont très attachées à l’image que dégagent leurs bâtiments : regardez Somfy, Mobalpa ou encore plus récemment Quechua. Ce sont des entités fortes, qui s’inscrivent dans un paysage également fort. On voit bien que la marque s’imprime aussi dans ses choix architecturaux qui sont désormais un plus pour elle.»

 

«Le monde de l’immobilier d’entreprise a énormément évolué depuis cinq ou six ans, constate pour sa part Annelyse Estrada, responsable commercialisation de Teractem 74, société mixte d’aménagement du territoire. Nous développons des solutions “intelligentes”, qui répondent aux nouveaux besoins des entreprises : des surfaces individuelles plus petites – 20 m2 contre une moyenne de 70 m2 auparavant – des salles de réunion partagées entre plusieurs sociétés, une flexibilité accrue dans la location en privilégiant les baux précaires, l’offre de nouveaux services intégrés dans les bâtiments comme les crèches, les restaurants, les espaces de détente, les espaces évolutifs mis à disposition selon les besoins, à l’instant T, de l’entreprise… Sans oublier le gardiennage ou encore la part belle réservée aux énergies renouvelables.» Autant de solutions qui sont mises en œuvre dans tous les derniers projets menés à bien par Teractem, dans le Genevois comme dans le bassin annécien. «Nous réservons également désormais des espaces extérieurs paysagers de détente, de promenade, de rencontre : la surface que nous “perdons” au sol, nous la récupérons en hauteur de bâtiment.» Dans certains cas, des jardins participatifs sont même prévus. Et sur le toit du bâtiment annécien qui abrite, entre autres, le siège haut-savoyard de Teractem, des ruches vont être installées en 2017 ! «L’objectif final, c’est le bien-être du salarié», témoigne Annelyse Estrada.

Le Mountain Store de Decathlon à Passy.

«Un autre exemple récent, ce sont les Papeteries de Cran : nous en avons fait un territoire à vivre, attractif et ouvert où l’on est passé d’un simple quartier de bureaux à un quartier de vie. C’est une anecdote, mais certains nous disent qu’il y a aujourd’hui plus de baby-foot dans ce secteur, dédié principalement aux entreprises, que dans tous les bars d’Annecy.» «C’est cela la nouvelle vie au travail : un salarié qui est acteur de son environnement, qu’il peut apprécier par les attraits – parfois ludiques – qu’il présente, où il dispose de tous les services dont il a besoin et dont l’environnement strictement professionnel s’adapte aux exigences de son travail et de ses évolutions», conclut Annelyse Estrada.

Les papeteries de Cran-Gevrier, où est installé, entre autres, la SAS ActivMag.

Savoie : « le foncier reste accessible »

«En matière d’immobilier d’entreprise, nous sommes devant une attente architecturale et fonctionnelle nouvelle, constate d’emblée Jean- Christophe Ailloud, secrétaire général de la SAS (Société d’aménagement de la Savoie). Les projets que nous menons depuis quelques années et ceux qui sont en cours à Albertville, Chambéry ou Technolac montrent bien cette nouvelle tendance : les bâtiments doivent être séduisants et le confort des lieux soignés avec la climatisation, qui est devenue quasi-obligatoire, des locaux clairs et lumineux, des surfaces vitrées importantes.» «Même si, globalement, le marché de l’immobilier d’entreprise est sain sur le département, poursuit Jean-Christophe Ailloud, on voit bien, tout de même, que les bâtiments obsolètes, qui datent pour certains de seulement une décennie environ, mais qui, pour quelques-uns, ont franchement mal vieilli, subissent une forte décote. Les investisseurs et les entreprises souhaitent aujourd’hui des locaux très bien isolés sur le plan phonique et thermique, notamment, en plus des qualités architecturales que j’évoquais à l’instant.»

 

Autre constat : «La demande de locaux d’entreprise est surtout liée à l’offre, aussi surprenant que cela puisse paraître. Il n’y a ainsi, en règle générale, pas de demande spontanée, mais les dossiers avancent dès qu’il y a une offre attrayante répondant aux critères actuels». Pour Jean-Christophe Ailloud, la problématique de base reste en revanche immuable : «No parking, no business ! C’est aussi simple que cela…». Une problématique à laquelle il faut associer le coût du foncier qui, «même s’il reste accessible en Savoie – par exemple environ 150 € le m2 à Savoie Technolac» peut paraître relativement élevé par rapport à d’autres régions de France, «mais reste plus abordable qu’en Haute-Savoie, par exemple». Autre idée reçue à combattre : «Nous disposons encore de belles surfaces – plates de surcroît – où des projets peuvent voir le jour. Et ce à proximité des principaux axes de circulation, autre condition sine qua non pour la vie et le fonctionnement des parcs d’activité».


Dossier réalisé par Cyril Bellivier


Crédit photo : Mindaugas Danys.

 

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1 Commentaire

  1. Ravie de lire que le marché de l’immobilier d’entreprise sur les deux Savoie se porte bien ! Nos deux territoires se doivent de rester dynamiques, d’attirer les entreprises et de leur offrir des bureaux et locaux adaptés.

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